　　家主→自己所有の建物を賃貸させることによって、経済的収益をあ　　　　　げることが目的であるから、家賃の適正な値上げがままなら　　　　　　ない､あるいは家屋の建て替えの際の立ち退き料が膨大､とい　　　　　うことになれば賃貸に対する意欲をそぐことになる｡しいては､借家の供給の促進に歯止めをかけることになる｡

　　借家人→近時においては、地価の高騰により、持家取得が非常に困　　　　　難でありしく、家賃まで､地価高騰のあおりを受けるようでは､住居の確保が不可能な状況になる｡また､支払い能力のある借家人にとっても､家賃は固定費であることから､コスト高により､物価に影響を与え､経済全体の底が上がって経済が硬直し､人々や､企業の首をしめることになる｡

　※最近の不動産賃貸借事情は､地価高騰により､上記のような理想的な関　　係から程遠い現状となっているが､個別的な問題解決の是非ではなく

　　　　　　宅地の賃貸借については、その上に登記した建物を有すると　　　　　　きは、第３者に対抗しうることになった。

　　　　　　正当な事由なしには、借地権を終了させ得ないものとする。　　　　　　（借地法第４条関係）　

　　　　　地主もさることながら、借地人側の事情も斟酌されるべきで　　　　　あるという判例が確立するに至った。

　　　　　増改築制限のある建物の増改築及び、借地条件変更が可能と　　　　なり、譲渡さえもがみとめられるようになり、借地権が

　双務契約上の権利に過ぎなかった借地権は、相続税上、土地収用の補償金の扱い等、行政上、画一的な取り扱いがなされるようになり、一種の物権的な権利となり、価格を有するようになり、独立の財産として取引の対象となってきた。

　　　　賃借人が建物の引き渡しを受けた後にその建物を買った人がい　　　　ても、新しい建物所有者は、建物の賃借人の権利を否定するこ　　　　　とは出来ない。

　　　判例上､正当事由を補充するための金員をつけることによって､　　　　　賃貸人による解約を認めることがかなり広く行われている｡

※借地権が限りなく物権に近付いているといえるが､借家権は､まだ物権と　債権の中間領域にとどまっているといえる｡

　借地権の物権化傾向が強くなり、財産的価値が高まってきたとき、借　地権がより一層利用されるようになってきたかというと、事態は逆の方　向にうごいている。人々はむしろ、借地権よりも所有権を選ぶ傾向を強　めた。

　必要性に迫られた。しかるに、底地のみの単独売却では、非常に低い　価格でしか売却が出来ないことから、借地人に買い取ってもらうなど　　の方法を取らざるを得ない｡

　しかし、法律的には、特約がない限り、支払いの義務がないことから、　トラブルが絶えず、特にに地価高騰に伴い、更新料も多額になると、

　発生することが少なくない。一旦トラブルが発生すると、契約関係を存　続させながら、長期の裁判をしなければならなくなる。

　借地権は、当初は少ない経済的利益で土地を利用出来る点でメリットが　あり、地主と借地人の経済的な利害が一致していたが、借地権の

　新規借地権設定契約の際の権利金は、借地権価格に相当することなどか　ら、経済的負担がそこまで大きくなるのなら、借りるより買う、という　ことになって、新規の借地契約が、少なくなった。

　終戦直後に成立した借地権は、昭和４０年代に相続の時期にさしかかる　と、所有権に切り替わり、昭和５０年代の更新時期にこの傾向は一般化　していった。

　相談者Ａ　父親が亡くなったが、配偶者がいないため、相続税は７０％　（地主）　そのうち２００m2の底地だけを取り上げても、

　（借地人）１５００万円の更新料と、建替え承諾料（更地価格１億５　　　　　　千万円の１割）を要求された。その後の交渉の結果、何とか　　　　　　１０００万円で決着はついたものの、建築計画の予算は

★　借地権が、債権と物権の中間領域をしめるという不動産賃貸借の個性を失って所有権に近付いたために、

　　日米構造協議の公約の一つ、土地の有効利用の要請から生まれたと　　いえる借地・借家法の改正ではあるが、法律の改正だけでは、土地の　　有効利用や、借地・借家の供給増への展望は開けない。

　　　たとえば、定期借地権の導入による、権利金の発生を、どのように　　課税するか、借地権価格の評価をどうするかによって、そのような借　　地権の選択がされるかどうかが決まってくる。

　　　法律の改正に加えて、それに関連する制度や、政策も同時に見直さ　　なければ実効性はないのではないか。

　　　もともと裁判所は明け渡しを容易に認めないため、実際の明け渡し　　　を巡るトラブルは、裁判所に持ち込まれる事件数よりもはるかに多　　　いことを考えると、立退料の価格や、家賃増額に関する紛争含めて、　　　借家に関わるトラブルは、社会病理的な現象といえる。

　店舗用、事務所用の賃貸借においては、家賃の占める割合が増大し、業種によっては成り立たないものも出てくる。

　住宅用の賃料もあがり、住宅の安定は危機に瀕する。家賃の安いアパートが少なくなり、低所得者層や高年齢層は住むところがなくなって、居住の条件が一層悪くなる。

　家賃の増額を巡る紛争が多くなる。紛争が立ち往生して、家主の賃貸意欲をそぐことになる。紛争を避けるため、賃貸するより、売却を待って空き部屋にしておこうとする。

　住宅費の割合が増大し、必然的に賃金は押し上げられる。企業は安い労働力を求めて、外国人労働者に目をつけるが、外国人労働者は苛酷な居住条件を強いられることになる。⇒賃貸借は労働者の行方と因果関係がある。

　　狂乱地価・バブル経済により、再開発ブームが起こり、取得した土地の上に新しいビルが建ち、新しい家賃が設定され、これまで投入された資本は回収に向かう。新規家賃は、投入された資本が多ければ多いほど高く設定される。　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　土地から解放された労働力が都市に集中し、これに　　　　　　　　　　　　よって必然的に成立した。

★　賃貸借は、私たちの日常生活に深く根差しているゆえに、貸主にとっても、借り主にとってもより安定した関係が望まれるところである｡　　　　　　　★

　　→狂乱地価は家賃・立退料を吊り上げてしまった。調停をしても、裁判を　しても、家賃の急激な値上げが認められるようなことになれば、それは結局　狂乱地価を肯定したことに他ならない。

　　　　　　 →裁判にかけても、いわゆる正当事由はかなり厳格に解釈する　　　　　　　傾向にあり、家主が勝訴する見込みは少ない。勝訴するとし　　　　　　　　ても､最低3年はかかる｡時間を買い取るために､借家人の目の　　　　　　　　前に札束が積み上げられる｡

　　　　　　 →同じ品物なら高いものより安いものを買うという一般的で健　　　　　　　康な経済観念はここで捨てられてしまう。

　“ 虚の価値”が付加された地価は実質地価を大きく上回って独り歩きを始　める。“虚の価値”は消えずに、実数としようとする、強烈な力がかかって　くる。実体のなかったはずの“虚の価値”は、先取り　された需要のレベルまで、　他の物価　を引き上げようとする。

　　　　　虚の価値が設定された土地にビルや住宅が建てられ、賃貸される。　　　　　家賃は虚の価値を前提にして設定され、実数になっていく。

　　　　　土地の評価額が上がり、上昇した固定資産税等は、また家賃の一部　　　　　に入り込んで行く。

　　　　　店舗や事務所を借りている人、企業は高い家賃を製品やサービスコ　　　　　ストの中に入れる。

　　　　　住まいを借りている人は、高い家賃に追われ、いきおい労賃は上が　　　　　らざるを得ない。

　継続家賃の設定に関し、紛争が起こったとき、家主と借家人の間で話し合　いがつかない場合、舞台は裁判所に移される。

　　 →結果的には、調停または、裁判上の和解にて決着がつけられることが　　　多い。その際、調停委員の中に不動産鑑定士が入ったりなどして、不　　　動産鑑定士の鑑定が影響を及ぼす。

　　利回り方式→土地、建物から生ずる純収益に建物を賃貸するに必要な諸経　　　　　　　　費を加算する。

　　差額分配方式→土地、建物の経済的価値に即応した家賃（正常賃料）算出　　　　　　　　　し、それと現在の家賃（実際支払い賃料）との差額を家主　　　　　　　　　と借家人に配分する。

　　賃貸事例比例方式→近隣の同類型の継続家賃を探り、比較対象して計算す　　　　　　　　　　　る。

　　と　の方法は、土地の時価を基礎に算定することにるので、前の家賃とのバランスを失しやすい。　と　の方法は鑑定方法から排除すべきである。

　　　土地の価格をコストとして家賃に算入することは、新規家賃を設定する　　　ときに既に行われている。地価の上昇分は継続家賃に算入しなくてもよ　　　い。

　　　地価上昇分を継続家賃に組み入れれば、利益は家主に帰し、不利益は借　　　家人に帰すことになり公平に欠く。

　　　借家人にとっては、少ない経済的負担で建物を使用することが目的であ　　　るのに、地価の上昇がただちに継続家賃に反映されることになると、借　　　家関係は極めて不安定にならざるを得ない。

　　立退料→任意の話し合いによる場合も含めて、不動産取引を円滑にするた　　　　　　めに借主に明け渡しを求める必要が生じた際、正当事由の有無に　　　　　　かかわらず借主に交付される金員をさすものとして用いる。

　　正当事由補充金→明け渡し訴訟において用いられる正当事由を補充するた　　　　　　　　　　めの金員

　　　借家契約更新時において､家主が解約申し入れ（または更新拒絶）する　　　には、正当事由が必要であるが、正当事由が不十分な場合に立退料に　　　よりこれを補完出来ると解されている。

　　　正当事由がある場合や借家人が借家法に定められた義務を違反してい　　　る場合でも､借家人が任意に立ち退かない場合は調停や訴訟による解決　　　によるほかなく､紛争解決には時間がかかることより､短期間に解決を図　　　るために､借家人の立ち退きによる事実上の経済的損失を補填するもの　　　として､立退料が有効な役割をもつ｡

　　　　　　立退料の決定は賃貸借成立の時期および内容、その後における　　　　　　　建物利用関係､解約申し入れ当時における双方の事情を総合的に　　　　　　比較考量して裁判所がその裁量によって自由に決定しうる性質　　　　　　　のものである｡

　遊休地の所有者は､短期間の間､アパートなどを建てて有効利用などをしようという意欲や､親戚に少しの間貸そうとしう意欲を無くすし､建物の家主は､建て替えたいと考えても､高額な立退料支払いを考えると､テナントの側から自然に出て行くの待つしかなくなる｡　　　

豊富な資金力を持ったいわゆる開発業者たちが登場して建物そのものを買い取り、高額な立退料を支払って立退きを完了させる。

　　　借家権は物権化してきた、だから当然に借家権そのものに価格が生じ、　　　立ち退き料も単なる移転料などだけではなく、借家権の価格自体の補償　　　も含むべきである。　　（不動産鑑定の理論）

　　　話し合いにより立退きには合意していても立退料に関し、賃借人が納得　　　しなければ、そのまま居座ることが認められているため、継続的に居住　　　できる権利を金額で換算せざるを得ない状況にある。

　　　　の正当事由が一応ある場合でも、それだけでは完全な正当事由がある　　　とはいえない場合に、正当事由補充金をいくらとするか。　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　明け渡しを求める側が移転料、立ち退き料などの金員を支払う意志を　　　　明確にし、かつその金員と引き換えに明け渡しを求める申し立てをし　　　　たときは、正当事由を具備したものとして金員の支払いと引き換えに　　　　明け渡しを認める。

　　　　　（最高裁判所昭和４６年１１月２５日判決、最高裁判所民事判例集　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２５巻８号１３４３頁）

　　　　［…賃貸人が建物の明け渡しの条件としてまたは、建物の明け渡しと　　　引き換えに、建物の賃借人に対して、財産上の給付をする旨の申し出を　　　した場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由あると認められる　　　場合でなければすることが出来ない。]

　　　　この条文は今まで判例で認められて来た正当事由補充金をそのまま明　　　　文化しただけのようにみえるが、問題は一層深刻になる。

　　　　　　　補償方式　公共用地の取得の場合の損失補償基準を準用する。　　　　　　　　　　　　　土地及び建物価格が基準となる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　（当該貸家およびその敷地の収益価格）　　　　　　　比準方式　（借家権取引価格事例）

　　　　　割合方式と補償方式は、地価の　　　　　　上昇が借家権価格に直接影響を　　　　　　　与える

　訴訟上の正当事由補充金が上記のような借家権価格鑑定に依存している限り、裁判外の任意の立ち退き料の支払いにも影響を与えること、明白である。転売利益を得る目的ならともかく、単なる建て替えの際にも、収益を大幅にかけ離れた高額の立ち退き料を支払わなくてはならない。

　継続家賃にしろ、立ち退き料にしろ、地価を基準にした、不動産鑑定方法は不当であり、うのみにするのは危険である。

　　　　　　　理由　家賃が物価をリードするのではなく、物価が上昇したか　　　　　　　　　　ら家賃をアップするのが理想である。

　　　　　　　正当事由補充金や立ち退き料は手堅く実数に近付ける必要あり　　　　　　　理由　立ち退き料が法的な請求権でないことから、同じ賃貸　　　　　　　　　　借の終了に当たって、借家人自ら希望して移転する場合　　　　　　　　　　と家主の要求によって移転する場合で経済的に大きな差　　　　　　　　　　が出るということは、先に言い出した方が損をすること　　　　　　　　　　である。⇒終了を巡って長い争いを起こすことが多い。

　法律的に賃貸借関係を安定させる。物権と債権の中間領域をしめる法律関係であるから、家主か借家人かのいずれかにかたよる関係は不安定になる。

　理想的には、家主にとっては、長期の安定収入を確保すること。借家人にとっては少ない経済的負担で建物を利用すること。相互に相手の利益を認め、それを尊重することである。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　それなりの負担をすべきである｡　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　資産格差をなくす｡

　　　保有税やその他の税法上の措置の評価ベースを時価に近づけよという主　　　張が多いが、これは投機によって高騰している地価を追認せよというこ　　　とである。

結論　　　国家の住宅政策の無策のしわ寄せが借地・借家人のみならず、地主・家主にもきている｡借地･借家人の生存権の保護は､本来ならば､国家政策によるべきである｡経済的メカニズムに逆らい､個人レベルでの契約関係において､解決するのには無理がある｡所有にあまりに固執し過ぎた国家政策は､賃貸借関係を硬直させ､人々の不安をあおっている｡公的な賃貸住宅の供給促進､私的な賃貸住宅に対する優遇措置､家賃負担に対する優遇税制などは､資産格差を無くす政策を論じる以前の検討事項であるといえよう｡

　　借地借家問題研究会例会において“不動産賃貸借に於ける経済的メカニ　　ズム”と題し、私が発表を行ったときのものである｡内容的には、極めて初歩的なものであるが、自身が借地借家法制度が社会法としての側面よりも経済法としての側面を強めざるを得ない局面にさしかかっていることを認識した契機となったものとして、本書にあえて補足資料として添付した。

　 ♯借地借家問題の本質的な問題の所在に対する認識は、現在も当時とほと　　んど変わらないことを、最後に付け加えたい｡